二手公房购买注意事项

99年11月中旬，北京公房在关注中上市，各种媒体的关注点是如何卖以及卖的过程和手续问题，而事实上从上市当日现场得来的消息说明，想买的人多于想卖的人。可以预见在未来的一段时间内，仍然会保持这样的基本供求关系。针对于此种情况，我们对卖方可以提供的忠告是：不管是不是真心想卖不妨先把房子放到市场上去，一则是与市场保持紧密联系，万一要卖不至于两眼一抹黑，白白地被中介坑骗;一则是随时把握房屋价格的动态，一旦有合适的出价就立即出手。要知道，从长远来看，旧公房的供应量是如此巨大，一旦被激发出来，公房价格会节节下跌。因此，先把饵撒出去是最关键的。当然我们更有必要提醒的是买家。如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要高得多，因此惟一预防的办法就是坚决不上当。但是我们也不能因此就放弃了买二手公房的机会，只要把握好挑选细则，坚持安全至上，同时注重房屋的性价比，肯定能找到你需要的家。

第一条：产权的可靠性

1.注意产权证上的名字 2.产权的性质和内容 3.验看正本、查询产权证的真实性

产权证上的面积是有关部门勘验过的结果，将来很多费用如：物业管理费、暖气费等都是按照这个标准收取的。因此验看产权证、到房管局查验产权证的真实性是很重要的步骤。假如有人以种种借口解释拿不出正本只能给复印件的原因，你只管当他是骗子就好了。另外，还要搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房?成本价房、标准价房基本上都需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房更接近商品房的交易，因此，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到卖房收益的分配问题，当然也会影响到卖主的积极性，从而影响买卖过程。记下产权证上注明的内容，包括一些细节：面积、标注的地址、有的标准价房会注明产权的分配比例等等。

第二条：原单位是否允许转卖

1.是否与原产权单位确认利益分配办法 2.确认原单位是否同意出让

标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，房主是怎样处理的，进行得怎样了，这是买主必须了解的。几乎所有的公房原单位都保留优先回购权，如果原单位既不回购，又不同意出售，"那就是妨碍房改"，这是专家人士的观点。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

第三条：是否有私搭私建部分

1.有否占用公共空间 2.是否改动过房屋的内外部结构 3.是否有牵涉到面积计算的结构改动

房屋大多有各种不适合居住使用的缺陷，因此很多人老旧对房屋进行了改造。比如占用屋顶的平台、走廊搭建小阁楼、如将阳台封闭后改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等等，但这种改造不一定适合你自己，因此在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，甚至要考虑到自己若要将布局恢复原状需花费的时间和金钱。当然，反过来说，卖房人肯定会将这些改动当成自己房屋的一个卖点，如何在买卖双方之间找到平衡，就得具体情况具体分析了。

第四条：确认所购房屋的准确面积您应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是建筑面积。新建商品房的使用率尚且没准，老旧房屋的使用率就更难以保证。

第五条：仔细观察房屋的内部结构。

1.户型是否合理 2.管线是否太多 3.从一些现象看内部问题

第六条：考核房屋的市政配套。

1.水　打开水龙头观察水的质量、水压;如果自来水有浑浊、发黄的现象，可能是水管生锈引起的;假如这家水壶中的水垢多，说明这一带的水质很硬。水流小而缓慢则是水压不足的直接表现。

2.电视　虽然数量不多，现在仍然有些小区和家庭未能通上有线电视，有的是因为小区都没有开通，有的是房主一直没有去办理这方面的手续。不妨打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目;

3.供电容量

4.电线　老化电线容易引起火灾，而且电线老化说明房屋年限已经不短，供电容量十有八、九不适应现在人的居住需求。

5.电话线

6.煤气　北京大部分小区已经换用天然气，这也是将来的趋势。还在用煤气管道的住房，应该考虑到将来换装天然气时的费用。还有相当多的城郊住房没有煤气管道。提醒注意的是应该注意一下点燃煤气灶后的火焰高度，判断煤气是否充足。

7.热水　供应热水的小区一定是有一定档次的新小区，这种房屋的价格应该与二手商品房相提并论。旧小区的房屋自带热水器的，要考虑其品牌、新旧程度，是燃气的还是用电的，不妨亲自试用一下，看看水的温度如何。如果是燃气的，应该注意是否是已经禁止生产的直排式热水器，热水器的位置在哪里，洗澡时是否安全?

8.暖气　供暖单位是什么性质?是大市政供暖还是小区单独供暖?暖气费是上门收取还是自己到收费站去交?暖气片数尽量多一点总要好一些。如果是冬天去看楼，不妨摸一摸暖气片的温度。

第七条：内部装修的状况及房屋的内部结构图。

1.原房屋是否带装修 2.了解住宅的内部结构图 新建商品房都会提供给你一张户型图，但是二手公房的情况更为复杂。如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。

第八条：物业管理的水平

1.保安、保洁、绿化的水准 2.提供服务的内容和水准 3.基本生活设施的管理

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